투자부동산의 의의, 범위 및 분류

1. 투자부동산이란

투자부동산은 임대수익이나 시세차익 또는 두 가지 모두를 얻기 위하여 소유자나 금융리스의 이용자가 보유하고 있는 부동산을 의미한다. 특정 자산을 투자부동산으로 분류하는 이유는 투자부동산이 유형자산이나 재고자산 등 다른 자산과 거의 독립적으로 현금흐름을 창출하기 때문에 별도의 회계기준을 적용함으로써 목적적합한 정보를 제공할 수 있다는데 근거한다.  

2. 투자부동산의 범위 및 분류

투자부동산은 임대수익이나 시세차익 또는 두 가지 모두를 얻기 위하여 소유자나 금융리스의 이용자가 보유하고 있는 부동산을 의미하는 반면, 재화의 생산이나 용역의 제공 또는 관리에 사용하는 목적으로 보유하는 부동산은 유형자산으로 분류하며, 정상적인 영업과정에서의 판매목적으로 보유하는 부동산은 재고자산으로 분류한다. 투자부동산에 해당되는 경우와 해당되지 않는 경우가 있다.

 

(1) 투자부동산에 해당되는 경우 

① 장기 시세차익을 얻기 위하여 보유한 토지

② 장래 사용목적을 결정하지 못한 채로 보유한 토지

③ 직접 소유(또는 금융리스를 통해 보유)하고 운용리스로 제공하고 있는 건물

④ 리스제공자가 운용리스로 제공하기 위하여 보유하고 있는 미사용 건물

⑤ 투자부동산으로 사용하기 위하여 건설 또는 개발 중인 부동산

(2) 투자부동산에 해당되지 않는 경우

① 정상적인 영업과정에서 판매하기 위한 부동산이나 이를 위하여 건설 또는 개발 중인 부동산

② 제3자를 위하여 건설 또는 개발 중인 부동산

③ 자가사용부동산

④ 금융리스로 제공한 부동산

부동산 중 일부분은 임대수익이나 시세차익을 얻기 위하여 보유하고, 일부분은 재화의 생산이나 용역의 제공 또는 관리목적에 사용하기 위하여 보유하는 경우에는 또 다르다.

① 부문별로 분리하여 매각할 수 있는 경우 : 각 부분을 분리하여 회계처리

② 부문별로 분리하여 매각할 수 없는 경우 : 재화나 용역의 생산이나 제공 또는 관리목적에 사용하기 위하여 보유하는 부분이 경미한 경우에만 투자부동산으로 분류

부동산 소유자가 부동산 사용자에게 부수적인 용역을 제공하는 경우

① 부수용역이 경미한 경우 : 사무실 건물의 소유자가 그 건물을 사용하는 리스이용자에게 보안과 관리용역을 제공하는 경우

② 부수용역이 유의적인 경우 : 호텔을 소유하고 직접 경영하는 경우에 투숙객에게 제공하는 용역

3. 투자부동산의 인식 및 측정

투자부동산은 최초 인식시점에 원가로 측정하고, 원가에는 거래원가를 포함한다. 구입한 투자부동산의 원가는 구입금액과 구입에 직접 관련이 있는 지출로 구성된다. 직접 관련이 있는 지출에는 법률용역의 대가로 전문가에게 지급하는 수수료, 부동산 구입과 관련된 세금 및 그 밖의 거래원가등이 있다. 투자부동산을 후불조건으로 취득하는 경우의 원가는 취득시점의 현금가격상당액으로 하고, 현금 가격상당액과 실제 총지급액의 차액은 신용기간 동안의 이자비용으로 인식한다. 

4. 인식 후 측정

투자부동산은 보고기간 말에 공정가치모형과 원가모형 중 하나를 선택하여 모든 투자 부동산에 적용한다. 다만, 운용리스부동산에 대한 권리는 투자부동산으로 분류하는 경우 반드시 공정가치모형을 적용하여 평가한다. 

(1) 원가모형

최초 인식 이후 투자부동산의 평가방법을 원가모형으로 선택한 경우에는 모든 투자부동산에 대하여 유형자산의 원가모형에 따라 측정된다. 따라서 투자부동산이 감가상각대상자산인 경우에는 유형자산과 동일하게 감가상각비를 인식한다. (매각예정으로 분류시 매각예정비유동자산과 중단영업에 따라 처리한다.)

(2) 공정가치 모형

투자부동산에 대하여 공정가치모형을 선택한 경우에는 최초 인식 후 모든 투자부동산을 공정가치로 측정하고 공정가치 변동으로 발생하는 손익은 발생한 기간의 당기손익에 반영, 이 경우 감가상각대상자산인 경우에는 감가상각은 하지 않는다. 투자부동산의 공정가치는 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도할 때 받거나 부채를 이전할 때 지급하게 될 가격을 말한다. 투자부동산의 공정가치를 산정할 때는 매각이나 다른 형태의 처분으로 발생할 수 있는 거래원가를 차감하지 않고 산정한다. 비전형적 자금조달, 판매후리스 계약, 매각과 관련된 자가 특별한 대가나 이권을 부여하는 것과 같은 특정한 조건이나 상황 때문에 상승하거나 하락된 예상가격은 공정가치가 아니다. 투자부동산을 공정가치로 측정해 온 경우라면 비교할 만한 시장의 거래가 줄어들거나 시장가격 정보를 쉽게 얻을 수 없게 되더라도, 당해 부동산을 처분할 때까지 또는 자가사용부동산으로 대체하거나 정상적인 영업과정에서 판매하기 위하여 개발을 시작하기 전까지는 계속하여 공정가치로 측정한다.